苏州法律顾问:与物业公司合同纠纷案

时间:2020-11-17 13:52
  苏州法律顾问提醒您这起案件的裁判要点:物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对于该类事项的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。那下面就跟着苏州法律顾问一起来看看这起合同纠纷案吧。
  
  [相关法条]
  
  《中华人民共和国物权法》
  
  第七十六条 下列事项由业主共同决定:
  
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  
  [基本案情]
  
  原告詹某诉称:2009年5月3日,詹某与某物业公司签订了《商厦物业管理合同》,约定了管理费的收费标准为写字楼每月2.80元/平方米,履行期限与詹某实际使用物业的期限相同,某物业公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。合同签订后,詹某一直按照合同条款履行,2011年3月,某物业公司突然单方提升商厦的管理费,从原来的每月2.80元/平方米调升至每月6元/平方米。詹某与商厦多名业主对此提出异议,并与某物业公司进行协商,但某物业公司置之不理,从2011年3月开始,某物业公司每月收取了詹某272元管理费,比原来多收了145元,故请求法院判令:(1)判令某物业公司按照与詹某所签订的《商厦物业管理合同》的约定继续履行合同;(2)判令某物业公司退还多收的2011年3月和4月的物业管理费290元(按每月145元标准计算)。
  
  被告某物业公司辩称:(1)由于商厦至今未成立业主委员会,发展商遂于2010年10月再次依照广州市房管局的相关规定进行了招投标,该司作为投标单位之一参与了竞标并中标,发展商于2010年11月26日与某物业公司订立了《商厦物业管理委托合同》约定:管理费标准为每月6元/平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第1条规定,某物业公司通过合法程序与发展商订立的合同对业主是有约束力的,业主应按照新标准每月6元/平方米向某物业公司支付管理费。(2)詹某与某物业公司之间签订的原物业管理合同中关于管理期限的约定因违反相关规定而没有约束力的,确定双方之间权利义务关系的依据应当是2010年11月某物业公司与建设单位签订的《商厦物业管理委托合同》。在建设单位对项目的物业管理服务进行招标后,詹某与某物业公司之间签订的原合同事实上已经自然终止,按照最高院的司法解释,确定双方之间权利义务关系的依据应当是某物业公司中标后和建设单位签订的新的物管服务合同。(3)包括詹某在内的绝大多数商厦业主及使用人已经用其行为接受了某物业公司对商厦提供物业管理服务及相关收费标准,双方之间事实上已经就商厦物业管理服务事宜意思表示一致,詹某要求返还管理服务费没有依据。现已经远超过2/3的业主按新标准缴交管理费,而詹某亦已于2011年3月25日按照新规定交纳了物业管理费。(4)某物业公司的收费标准远低于周边同类物业的市场价格,如判令某物业公司按照2. 8元/平方米的标准继续收费将导致管理服务难以为继,最终必将对全体业主的利益造成损害。综上,詹某诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院予以驳回。
  
  法院经审理查明:2007年9月18日,某发展商与某物业公司签订《濠畔商厦物业管理委托合同》,约定:某发展商将商厦委托于某物业公司实施物业管理服务,委托管理期限为3年。自2007年9月18日起至2010年9月17日时止;在业主委员会成立之前,负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守;严格按照与某发展商协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用,各项收费标准必须经物价部门许可,不得擅自加价,或只收费不服务、多收费少服务;本物业的每月管理服务费以建筑面积计,按商住办公为2. 8元/平方米的标准向业主或物业使用人收取,上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案,合同期内不得上浮。
  
  2009年5月3日,詹某与某发展商签订《商品房买卖合同》,约定詹某购买案涉房屋,物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前,小区物业管理服务由某发展商选聘物业管理公司提供,某发展商与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。该《商品房买卖合同》附件三为前期物业管理服务合同。同日,詹某与某物业公司签订《商厦物业管理合同》约定:本合同的履行期限与詹某实际使用物业的期限相同;管理费收费标准按照唐某、李某使用物业的建筑面积计算,写字楼为每月2. 8元/平方米;管理费以及其他应缴费用按月结算,詹某须于每月7日前到某物业公司指定的地点缴交;某物业公司制定管理费的收费标准,可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整,管理费以年度为期调整并按调整后的标准向詹某收取管理费。
  
  2010年10月,某发展商进行前期物业管理招标,某物业公司参与了竞标并最终中标。房管部门对某发展商报送的商厦前期物业招标材料给予备案。同月,某发展商与某物业公司签订了《濠畔商厦物业管理委托合同》,约定:委托管理期限为3年,自2010年12月1日起至2013年11月30日时止;在业主委员会成立之前,负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守;严格按照与某发展商协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用,各项收费标准必须经物价部门许可,不得擅自加价,或只收费不服务、多收费少服务;本物业的每月管理服务费以建筑面积计,按商住办公为6元/平方米的标准向业主或物业使用人收取,上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案,合同期内不得上浮。
  
  商厦至今未成立业主委员会。詹某人住案涉房屋后一直按每月每平方米2. 8元的标准向某物业公司交纳物业管理费至2011年2月。后詹某按每月每平方米6元的标准向某物业公司交纳了2011年3月和4月的物业管理费。詹某表示:我交纳2011年3月和4月的物业管理费时曾表示要求按照原标准交纳物业管理费,但由于物业管理费是连同其他水电等杂费一同交纳,某物业公司表示若不按照新标准交齐物业管理费则全部费用都不收取,由于担心水电费没有交纳有可能停水停电,考虑到我方将房屋出租,为了使租户正常使用,因此我方按照新标准交纳了2010年3月和4月的物业管理费。
  
  [裁判结果]
  
  1.驳回詹某的诉讼请求。宣判后,詹某向广州市中级人民法院提起上诉。2.撤销一审判决,某物业公司向詹某返还多收取的管理费290元;驳回詹某的其他诉讼请求。
  
  [裁判理由]
  
  法院生效裁判认为:詹某与某物业公司在2009年5月3日签订了《商厦物业管理合同》合法有效。根据上述合同的约定:“该合同的履行期限与詹某实际使用物业的期限相同;管理费收费标准按照詹某使用物业的建筑面积计算,写字楼为每月2. 8元/平方米;某物业公司制定管理费的收费标准,可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整”。即双方当事人在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求。另一方面,根据《中华人民共和国物权法》第76条第1款、第2款之规定,物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对于决定该类事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某物业公司的现有证据显然亦不符合物权法规定的上述要求。某物业公司未经征求案涉物业管理区域业主的意见,仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2. 8元/平方米/月调高至6元/平方米/月,要求詹某按照6元/平方米/月的标准缴纳物业管理费,依据不足。詹某要求某物业公司退还多收取的管理费有理,予以支持。综上所述,原审判决认定事实基本清楚,但适用法律不当,处理不妥,予以纠正。
  
  [案例注解]
  
  目前,由于我国现有的法律、法规对于前期物业管理所引发各类纠纷的处理处于一种盲区和空白状态,因此,此类纠纷诉讼到法院,往往使审判人员感到无章可循、难以驾驭。特别是前期物业服务合同期满但未成立业主大会的情况下,物业管理费标准如何确定的问题法律没有明确规定,成为引发纠纷的主要原因,也是司法实践中的难点。由于前期物业管理费调整的案件处理对于小区物业费的涨跌具有示范作用且涉及多方主体的利益,使得这类案件的处理具有较强的敏感性,也成为新闻媒体和社会广泛关注的热点,因此,把此类纠纷作为一种新的法律现象放在法律平台上认真地加以调查分析,研究总结,显得尤为必要亦尤为迫切。它不但对审判实践中司法统一有重要的意义,而且对于促进物业管理的立法完善也具有相当的借鉴作用。
  
  一、现行地方规范性文件对前期物业管理费调整的相关规定的总体概括和现状评析
  
  福州省物价局与省住房和城乡建设厅于2010年6月28日公布的《福州省物业服务收费管理办法》第8条规定,前期物业服务合同期满但未成立业主大会的,如服务内容和收费标准不变,由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示,合同期届满后,物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务,若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半业主”)提出异议的,可继续适用原服务内容和收费标准;如要调整收费标准,则必须经过双过半业主同意,由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间,物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时,如要调整收费标准,物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示,并经双过半业主同意,由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
  
  江苏省物价局和省住房和城乡建设厅于2010年1月4日公布的《江苏省物业服务收费管理办法》第9条规定:前期物业管理阶段, 住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费,应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立, 住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的,物业服务企业应采取公开方式,征询业主意见,经当地价格主管部门核准后执行。
  
  广州市物价局于2012年11月22日对《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》以及《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》等三个规范性文件进行了评估修订,并发出公告向社会公众征集意见。其中,对于前期物业管理费的调价规定如下:在业主大会成立之前,前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或没有明确约定收费标准执行期限但原标准已执行超过三年。或者调价方案已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等情况下,物业服务企业可以对物业服务收费标准进行调整。目前,修订后的正式规范性文件尚未出台。
  
  纵观以上地方规范性文件对于前期物业管理费调整的相关规定,可以看出牵涉到广大业主和物业服务企业的物业服务收费等相关问题应当进行法规化的明晰和界定。由于物业服务费牵涉面广、涉及多方主体利益,是一个敏感性问题,物业服务费由物业服务企业随意调整,业主会有意见,并产生抵触情绪,容易引起业主与物业服务公司的纠纷,而目前也只有部分地方规范性文件对于前期物业服务费的调整作出了明确规定。但是,由于规范性文件不是法的渊源,不能直接适用,因此其所规定的各类与物业管理主体相关的权利和义务中的强制性条款和禁止性条款,是否必须遵守?是否不能违反?如违反,其法律效力如何确定?根据《中华人民共和国合同法》规定,只有违反法律和行政法规强制性的规定的行为才能认定无效,因此这就首先导致了地方规范性文件与合同法内容规定的冲突。其次,地方规范性文件不能在判决书主文之中直接引用,因此造成判决结果法出无门,成为空中楼阁。因此,笔者认为,对于前期物业管理方面的规范应建议由国家公权力介入,并由最高人民法院通过司法解释尽快统一。
  
  二、前期物业管理费用调整应经的程序和法理评析
  
  前期物业管物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容,如对物业服务合同和报酬进行调整,就属于合同内容变更。根据《物业管理条例》之规定,前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出,前期物业服务合同有两个显著的特征:一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业;二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定,前期物业服务具有特殊性,业主虽然不是合同的当事人,但是在买受房屋时就视为已经概括承受了开发商在前期物业服务合同中的权力义务,合同对其具有约束力。本案中,某物业公司辩称其与开发商重新约定的物业管理费标准对于业主具有约束力也正是依据的该理由。虽然理论上前期物业管理的合同是在售房时达成的协议,但因为业主与开发商相比,在缔约能力上处于弱势地位,基本上只要想买房就只能对开发商事先拟好的物业管理合同照单全收。加上我国物业管理还远未进入建管分离的时代,所以开发商往往与物业管理企业串通,收取超出实际支出的物业管理费用或向业主转嫁应由开发商承担的物业管理费用,使前期物业管理成为暴利行业,损害业主的利益。因此,业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从法理的角度来说,真正的物业管理法律权利义务存在于业主与物业公司之间。因此,在业主大会尚未成立的情况下,物业公司就前期物业费的调整及调整范围等,应当与业主进行协商,只有业主参与协商重要条款的变更,这样达成一致后才能变更原有的合同关系。只有合法的主体,作出的决定才具有法律效力。
  
  《中华人民共和国物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:……(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为《物权法》第76条第1款第(7)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。依照上述法律规定可知,物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对于决定该类事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的,物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见,同时须符合如下两个条件:一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意;二是必须获得占总人数过半数的业主同意,即须经过“双过半业主”同意。本案中,某物业公司在没有经过“双过半业主”同意的程序下,直接与开发商在物业管理委托合同中将物业管理费标准进行了调整,显然不具备合法依据。
  
  三、法院对于“双过半”表决程序的审查标准
  
  正如本案的情形,诉讼中,双方当事人往往会围绕是否经过了“双过半”表决程序的争议提供大量的证据材料,而法院对此应当采取形式审查还是实质审查则在理论上和实际中都存在争议。形式审查只审查表决程序是否符合法定形式和要求。实质审查的范围则不限于此,还包括表决所反映的事实是否真实有效。笔者认为,法院对于“双过半”表决过程是否真实、程序是否合法仅负责依照物业管理法律规定的要件进行形式审查的义务,理由如下:
  
  1.物业管理区域的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为,有关业主大会、业委会选举、表决等物业管理法律规定的立法目的是更好地保障小区业主的自主权利、使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿,换而言之,对于形成统计结果的有关表决等的真实性逐一进行核查,这已经超过了法院审查范围,并且从法院的实际工作情况考虑,也不可能挨家挨户对有关表决是否系业主本人的签名进行考证。
  
  2.由于实际中难免会出现“双过半”业主所作出的表决损害业主合法权益的情况,如果个别业主对“双过半”业主所作出的表决程序提出异议,根据举证责任原则,则应当由提出异议者举证证明表决程序不符合相关规定。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,则由负责举证责任的当事人承担不利后果。
  
  3.采取异议登记作为救济方式。在司法实践中,如果法院认为表决程序可能存在作假问题,而业主一方由于举证能力有限无法提供充分的证据,这种情况下该如何保障业主的合法权利?对此,笔者建议可采取异议登记作为救济方式,即法院可以通过在小区贴出公示的形式,告知广大业主如果对选票结果存在异议,可以在规定时间内向法院提出异议,法院可以组织双方当事人对特定业主的选票予以核对,从而辨别真伪,这样既能使法院调查工作成为可能,又能加强对相关权利人利益保护;既遵守了举证责任规定,又弥补了举证责任分配中存在的漏洞,兼顾了效率与公正。
  
  以上就是整件案情的经过以及审判结果。若有需要苏州法律顾问在线为您服务。